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财税实务 |
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| 北京地税对某房地产公司少缴税款的稽查案例 |
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发布时间：
2015-01-23
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一、公司基本情况
北京XX房地产开发有限公司成立于2002年02月6日，经济性质：其他有限责任公司；注册资金5000万元；法人代表：EE；经营范围：房地产开发及商品房销售；注册地点：北京市mm区清河冶金研究院西侧房屋。北京××房地产开发有限公司是由两个法人机构和一个自然人投资组建，其中：成都建筑工程集团公司投资62%，新基础投资控股有限公司33%，个人投资5%。
在地税局缴纳的税种有：营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、城镇土地使用税、房产税、个人所得税等。
二、检查情况
检查组对北京××房地产开发有限公司2007年1月1日至2009年5月31日期间缴纳的地方各税的情况进行了检查。具体检查情况如下：
（一）营业税检查情况
北京××房地产开发有限公司开发建设的项目是FF家园，位于北京市mm区nn地区，总建筑面积162，190平方米，其中：地上建筑面积106，280平方米，地下建筑面积55，910平方米，该项目规划为配套完善的花园洋房，包括18栋住宅、一座地下车库和一栋商业楼，其中：8#、12#、14#、15#、16#、17#、18#楼已竣工，其他楼号和地下车库已经完成主体工程，商业楼已完成40%的主体施工。该项目于2007年2月开始预售，现已销售住宅20，801.35平方米，商业1，480.58平方米，均价16，000元。
检查组调取了北京××房地产开发有限公司的销售明细台帐，核实北京××房地产开发有限公司2007年1月-2009年5月签约金额382，700，265.00元，收回签约款321，594，035.28元，未收回签约款61，106，229.72元。同时，销售台帐与预收帐款、其他应付款帐核对，收款金额是相符的。
北京××房地产开发有限公司主要收入为销售房屋收入，售房收入通过预收帐款和其他应付款—购房客户科目核算，收取的客户房款在未开发票之前列在其他应付款—购房客户，开具发票后转入预收帐款核算。营业税适用税率为5%。
2007年北京××房地产开发有限公司取得销售房屋收入134，909，247.00元，应缴纳营业税6，745，462.35元，已缴纳营业税3，955，182.25元，少缴纳营业税2，790，280.10元；
2008年北京××房地产开发有限公司取得销售房屋收入132，390，821.00元，应缴纳营业税6，619，541.05元，已缴纳营业税4，668，485.65元，少缴纳营业税1，951，055.40元；
2009年1-5月北京××房地产开发有限公司取得销售房屋收入56，664，924.28元，应缴纳营业税2，833，246.21元，已缴纳营业税3，648，360.30元，多缴纳营业税815，114.09元；
综上，北京××房地产开发有限公司2007年1月-2009年5月，共计取得售房收入323，964，992.28元，应缴纳营业税16，198，249.61元，已缴纳营业税12，272，028.20元，少缴纳营业税3，926，221.41元。少缴原因为未开发票的售房收入和定金未申报缴纳营业税。
（二）城市维护建设税及教育费附加检查情况
北京××房地产开发有限公司2007年1月至2009年5月，应缴纳营业税16，198，249.61元，北京XX房地产开发有限公司所在地城市维护建设税适用税率为7%，应缴纳城市维护建设税1，133，877.47元，已缴纳城市维护建设税859，041.97元，少缴纳城市维护建设税274，835.50元；应缴纳教育费附加485，947.49元；已缴纳教育费附加368，160.85元，少缴纳教育费附加117，786.64元。
（三）土地增值税检查情况
北京××房地产开发有限公司销售的是住宅及商业用房，按销售收入1%的预征率征收土地增值税。
2007年1-12月取得销售房屋收入134，909，247.00元，应缴土地增值税1，349，092.47元，已缴纳土地增值税790，436.45元，少缴纳土地增值税558，656.02元。
2008年1-12月取得销售房屋收入132，390，821.00元，应缴土地增值税1，323，908.21元，已缴纳土地增值税933，697.13元，少缴纳土地增值税390，211.08元。
2009年1-3月取得销售房屋收入6，375，510.28元，应缴土地增值税63，755.10元，已缴纳土地增值税35，681.60元，少缴纳土地增值税28，073.50元。
综上，北京××房地产开发有限公司在检查期间应缴土地增值税收入273，675，578.28元，应缴土地增值税2，736，755.78元，已缴土地增值税1，759，815.18元，少缴土地增值税976，940.60元。少缴原因为未开发票的售房收入和定金未申报缴纳土地增值税。
（四）个人所得税检查情况
北京××房地产开发有限公司目前有员工26人，无外籍员工，工资薪金构成为：基本工资、岗位津贴等项目，个人所得税由个人负担，单位负责代扣代缴。
检查组检查了北京××房地产开发有限公司“应付工资”、“应付福利费”等费用科目，并全面审核了相关原始凭证，暂未发现问题。
2007年平均人数为47人，2007年1-12月应税工资总额1，604，649.46元，应代扣代缴已代扣代缴个人所得税81，132.45元。
2008年平均人数为38人，2008年1-12月应税工资总额1，594，942.00元，应代扣代缴已代扣代缴个人所得税71，735.00元。
2009年1-5月平均人数为26人，2009年1-5月应税工资总额531，812.40元，应代扣代缴已代扣代缴个人所得税25，455.86元。
（五）房产税检查情况
北京××房地产开发有限公司的办公用房是租用的AAA中路1号TT大厦D室办公楼。
北京××房地产开发有限公司的售楼处分两部分：
1、2006年12月建成并投入使用的售楼处成本4，900，734.40元，使用一年后现已拆除。
2007年应缴售楼处房产税41，166.17元，北京XX房地产开发有限公司2007年未缴房产税，少缴房产税41，166.17元。
2、2008年售楼处搬入可供销售的12-1-1B房间，面积205平方米，预算单位成本7000元/平米，售楼处预算总成本1，435，000.00元。（售楼处实际总成本小于预算总成本，公司按预算总成本已缴纳房产税）
2008年应缴已缴售楼处房产税12，054.00元。
2009年应缴已缴售楼处房产税12，054.00元。
综上，北京××房地产开发有限公司在检查期间应缴房产税65，274.17元，已缴房产税24，108.00元，少缴房产税41，166.17元。
（六）城镇土地使用税检查情况
2007年应税占地面积61，177.33平米，每平方米税额3元，应缴城镇土地使用税183，531.99元，已缴城镇土地使用税183，531.99元。
2008年应税占地面积55，030.59平米，每平方米税额3元，应缴城镇土地使用税82，545.89元，已缴城镇土地使用税86，155.36元，多缴城镇土地使用税3，609.47元
2008年10月应税占地面积55，030.59平米，每平方米税额3元，应缴城镇土地使用税82，545.89元，已缴城镇土地使用税78，936.42元，少缴城镇土地使用税3，609.47元。
2009年4月应税占地面积53，766.39平米，每平方米税额3元，应缴城镇土地使用税80，649.59元，已缴城镇土地使用税80，649.59元。
综上，北京××房地产开发有限公司在检查期间城镇土地使用税暂未发现问题。
（七）印花税的检查
检查组抽查了北京××房地产开发有限公司在检查期间的主要合同，已按规定贴花检查期间暂未发现问题。
三、发票检查情况
北京××房地产开发有限公司使用机打发票，税务部门定期进行程序管理，检查组抽查了北京××房地产开发有限公司开具的发票，同时进行帐面金额与发票金额的比对，暂未发现问题。 |
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